2025년, 더 교묘해진 전세사기! 내 보증금 지키는 필승 가이드

최근 몇 년간 대한민국을 휩쓴 전세사기는 여전히 많은 세입자들의 불안감을 증폭시키고 있습니다. 2025년 현재, 사기 수법은 더욱 교묘해지고 피해 규모도 심각한데요. 내 소중한 전세 보증금을 지키기 위해 우리는 어떤 준비와 대응을 해야 할까요? 이 글에서는 전세사기의 주요 유형부터 계약 전 필수 확인 사항, 피해 발생 시 대응법, 그리고 정부의 최신 지원 정책까지 상세히 알려드립니다.

1. 잊지 마세요, 전세사기 유형은 진화합니다!
전세사기는 단순히 보증금을 돌려주지 않는 것을 넘어, 다양한 형태로 진화하고 있습니다. 주요 사기 유형을 숙지하고 있어야 위험을 미리 감지할 수 있습니다.

* 깡통전세: 주택의 매매가와 전세가 차이가 거의 없거나, 전세가가 매매가를 초과하는 경우입니다. 임대인이 보증금을 받아 주택을 매입한 후 대출금을 갚지 못해 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 특히 신축 빌라에서 많이 발생하며, 시세 파악이 어렵다는 점을 악용합니다.

* 다중채무 임대인 사기: 임대인이 여러 채의 주택을 소유하며 전세금을 받아 다른 주택 구매나 개인 빚을 갚는 데 사용하고, 결국 재정적 파탄으로 모든 주택이 경매로 넘어가는 유형입니다. 일명 '빌라왕', '빌라의 신' 등으로 불린 사건들이 대표적입니다.

* 신탁 사기: 주택 소유권이 임대인이 아닌 신탁회사에 있는 경우입니다. 임대인이 세입자와 전세 계약을 맺고 보증금을 받아간 뒤, 임대료 등을 미납하면 신탁사가 경매를 진행합니다. 세입자는 신탁사에 대한 대항력이 없어 보증금 회수가 매우 어렵습니다. 등기부등본에 '신탁'이라는 단어가 보인다면 무조건 의심해야 합니다.

* 대리인 또는 명의도용 사기: 실제 소유자가 아닌 대리인(가족, 부동산 중개인 포함)이 위임장 등을 위조하여 계약을 체결하거나, 아예 임대인 명의를 도용하여 사기를 치는 경우입니다. 본인 확인 절차를 소홀히 하면 당하기 쉽습니다.


2. 계약 전 꼼꼼한 확인은 필수! 예방이 최선입니다.
사기당한 후 수습하는 것보다 예방하는 것이 훨씬 중요합니다. 다음 체크리스트를 반드시 확인하세요.

* 등기부등본 꼼꼼히 확인하기 (갑구, 을구, 특약사항):
   * 갑구: 소유권에 관한 사항입니다. 계약하려는 임대인과 소유주가 일치하는지, 가압류, 가처분, 압류 등 복잡한 권리 관계는 없는지 확인해야 합니다.
   * 을구: 소유권 외의 권리 관계입니다. 근저당권(은행 대출)이 얼마나 설정되어 있는지 확인하고, 선순위 채권(임대인의 빚)과 내 전세 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요. 주택 매매가 3억인데 근저당이 1.5억 잡혀있다면, 내 전세 보증금 1.5억을 합하면 총 3억으로 매매가와 같아집니다. 이런 경우 깡통전세 위험이 매우 높습니다.

   * 특약사항: 신탁등기 여부를 반드시 확인해야 합니다. '신탁원부'를 발급받아 내용을 확인하고, 신탁 부동산의 경우 신탁회사의 동의가 없으면 전세 계약 자체가 무효가 될 수 있으므로, 반드시 신탁사의 동의를 받아야 합니다.

* 전입세대 열람 내역 확인: 해당 주택에 이미 전입신고된 세대가 있는지 확인하여 선순위 임차인이 있는지 파악합니다. 임대인의 동의가 필요하지만, 계약 시점에는 확인할 수 있어야 합니다.
* 임대인 세금 체납 여부 확인: 2023년 4월 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약 전 임대인의 동의를 받아 국세/지방세 체납 여부를 열람할 수 있습니다. 체납액이 많다면 경매 시 보증금보다 세금이 먼저 변제될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다. (계약 체결 후에는 임대인 동의 없이도 가능)

* 적정 시세 파악: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 네이버 부동산 등에서 주변 주택의 매매가와 전세가를 비교하여 적정 시세보다 전세가가 지나치게 높은지 확인하세요. 신축 빌라처럼 시세가 불분명한 경우 특히 주의해야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입 조건 확인: 이 보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 대신 지급해주는 제도입니다. 계약 전 해당 주택이 보증 가입 요건을 충족하는지 반드시 확인하세요. HUG 전세금반환보증 가입이 불가능한 주택이라면 계약을 재고해야 합니다.

* 확정일자 및 전입신고 즉시 진행: 전세 계약 후 잔금을 치르고 입주하는 즉시 동사무소(주민센터)에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이는 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다.

* 임대인 본인 확인 철저: 대리인과 계약할 경우, 반드시 위임장(인감증명서 첨부), 인감도장, 대리인 신분증, 임대인 신분증 사본을 확인하고, 가능하면 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 여부를 확인하세요.

3. 혹시나 피해가 발생했다면? 신속한 대응이 중요합니다.
전세사기 피해를 인지했다면 당황하지 말고, 다음 절차에 따라 신속하게 대응해야 합니다.
* 내용증명 발송: 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 임대차 계약 만료와 보증금 반환 의무를 명확히 알립니다. 이는 법적 절차의 시작점이며 중요한 증거가 됩니다.
* 임차권등기명령 신청: 계약이 만료되었는데 보증금을 돌려받지 못했고, 다른 곳으로 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이를 통해 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
* 전세보증금반환보증 이행 청구: HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면, 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG에 이행 청구를 합니다. HUG가 심사 후 보증금을 대신 지급해줍니다.
* 법적 절차 진행 (민사소송, 강제집행): 보증보험에 가입하지 않았거나, HUG의 지급이 지연되는 경우 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기하고, 승소 후 임대인 재산에 대한 경매 등의 강제집행 절차를 진행해야 합니다.
* 경찰 신고: 사기 행위가 명백한 경우 즉시 경찰에 신고하여 수사를 의뢰해야 합니다. 증거자료(계약서, 문자, 통화 기록 등)를 최대한 확보하여 제출합니다.

4. 2025년 정부의 전세사기 피해 지원 정책
정부는 전세사기 피해자들을 위해 다양한 지원책을 마련하고 있습니다. 2025년 현재 유효한 주요 정책을 알아두면 위기 상황에서 큰 도움이 될 수 있습니다.

* 전세사기 피해지원 특별법: 2023년에 제정된 이 특별법은 전세사기 피해자를 위한 구제 방안을 담고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
   * 피해자 요건 인정 및 결정: 주택의 경·공매 진행, 보증금 미반환 등 일정 요건을 충족하면 전세사기 피해자로 인정받을 수 있습니다.
   * 주택도시보증공사(HUG) 대위변제 및 경매지원: HUG가 대신 보증금을 갚아주는 대위변제 후 피해자가 해당 주택을 낙찰받을 경우 우선매수권을 부여합니다.
   * 긴급 거처 및 금융 지원: 피해자들에게 임시 거처를 제공하고, 저금리 전세 대환대출, 경매 시 취득세 감면 등 금융 지원을 합니다. 특히 2025년 현재 피해자들을 위한 저금리 대환대출 및 이자 지원 정책이 지속되고 있습니다.
   * 경공매 유예: 일정 요건 충족 시 주택 경공매 절차를 일시적으로 유예하여 피해자가 보증금을 회수할 시간을 벌어줍니다.
* 법률 및 심리 상담 지원: 국토교통부 산하 전세사기피해지원센터 및 주택도시보증공사(HUG) 등에서 법률 전문가의 무료 상담, 소송 지원, 그리고 피해자들의 심리 회복을 위한 상담 프로그램을 운영하고 있습니다.
정부 정책은 지속적으로 업데이트되므로, 국토교통부, HUG, 법률구조공단 등 관련 기관 홈페이지를 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다.

전세는 한국인에게 가장 큰 주거 형태 중 하나이자 재산입니다. 사기범들은 세입자의 불안한 심리와 정보의 비대칭성을 악용하므로, 스스로가 똑똑한 세입자가 되어야만 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 계약 전 철저한 확인과 준비, 그리고 만일의 사태에 대비한 대응 계획 수립만이 전세사기라는 위험으로부터 우리를 보호할 수 있습니다. 잊지 마세요, "아는 것이 힘"입니다. 여러분의 안전한 전세 생활을 응원합니다!