🚨 10·15 부동산 정책, 이것만 알면 끝! (쉬운 요약 & 필수 체크리스트)

지난 10월 15일, 정부가 다시 한번 강력한 규제 칼을 빼 들었습니다. 바로 **'주택시장 안정화 대책'**인데요. 최근 불안한 집값을 잡고 투기 세력을 근절하겠다는 강력한 의지가 담긴, 그야말로 **'실거주 외 매수 불가'**를 선언한 정책입니다.

이번 대책의 핵심을 **'규제 지역 확대'**와 '대출 문턱 높이기' 두 가지로 나누어 쉽고 명확하게 정리해 드립니다.

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1. 3중 규제 지역 '전면 확대' (투기와의 전쟁 선포)

이번 정책의 가장 큰 변화는 규제 지역을 사각지대 없이 넓힌 것입니다. 서울 전역과 경기 주요 지역을 3중(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)으로 꽁꽁 묶었습니다.

규제 구분	적용 지역	핵심 규제 내용 (쉬운 설명)
조정대상지역 / 투기과열지구	서울 25개 구 전역 및 경기 주요 8개 지역 (과천, 광명, 성남 등)	1. 대출 규제 강화: LTV가 최대 40%로 대폭 축소됩니다. 2. 세금 중과: 다주택자의 취득세, 양도세 부담이 커집니다. 3. 청약 제한: 재당첨 제한(최대 10년), 1순위 자격 강화됩니다.
토지거래허가구역 (토허제)	서울 25개 구 전역 및 경기 12개 지역	1. 갭투자 원천 차단: 집을 살 때 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 전세를 끼고 집을 사는 행위(갭투자)가 불가능합니다. 2. 매매 시 허가 필요: 지자체의 '주택 매수 허가'를 받아야 합니다.

👉🏻 한마디로: 서울 및 수도권 주요 지역에서 집을 사려면 **'반드시 직접 들어가 살아야 한다'**는 의미입니다. 투자 목적의 매매는 사실상 불가능해졌습니다.

 

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2. 대출 문턱 '초고강도' 상향 (현금 동원력 필수)

대출 규제는 모든 시장 참여자에게 직접적인 영향을 미치는 가장 강력한 조치입니다. 특히 고가 주택에 대한 대출 한도를 대폭 축소하고, 신용대출까지 막아 '영끌'을 통한 투자를 원천 차단합니다.

 

1) 고가 주택 주담대 한도 축소 (규제지역 내 주택 대상)

주택 시가 (규제 지역 기준)	기존 대출 한도	10·15 대책 후 대출 한도 (대폭 축소)
시가 15억 원 이하	LTV 40%~70% (주택별 차등)	LTV 40%로 하향
시가 15억 원 초과 $\sim$ 25억 원 이하	-	최대 4억 원
시가 25억 원 초과	-	최대 2억 원

 

👉🏻 한마디로: 20억짜리 집을 사려고 할 때, 대출을 4억까지만 받을 수 있으므로 현금 16억 원이 있어야 합니다. 고가 주택은 이제 현금 부자들의 영역이 되었습니다.

2) 영끌 방지 신용대출 규제

• 신용대출 1억 원 초과 시: 대출받은 날로부터 1년 동안 규제지역 내 주택 구입이 금지됩니다.

👉🏻 한마디로: 생활 자금으로 빌린 신용대출을 끌어모아 집 사는 것을 막겠다는 것입니다.

 

 

3) 전세대출도 DSR 적용

• 1주택자가 규제지역에서 전세를 얻을 때 받는 전세대출의 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.

👉🏻 한마디로: 갭투자를 할 때 전세대출을 활용하기 어렵게 만들고, 1주택자라도 대출 한도가 줄어들 수 있다는 뜻입니다.

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3. 시장에 미치는 영향은?

대상	예상되는 영향
갭투자자 / 다주택자	토지거래허가구역 내 주택 매수는 사실상 불가능해졌고, 대출 규제와 세금 중과로 보유와 매도 모두 어려워져 '퇴로'가 막혔습니다.
무주택 실수요자	규제지역 LTV가 70%에서 40%로 줄어들어 자금 마련 부담이 커졌습니다. 하지만 투기 수요가 빠지면서 청약 경쟁률은 완화될 수 있습니다.
전세 시장	갭투자 차단과 실거주 의무로 인해 전세 물량이 부족해지고, 전세 가격 상승이나 월세화 가속이 우려됩니다.

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📺 10·15 부동산 정책, 영상으로 쉽게 이해하기

바쁜 분들을 위해 이번 정책을 더 쉽고 자세하게 풀어주는 관련 영상도 추천해 드립니다.

• [직설] 李정부 세 번째 부동산 대책 내놨다…영끌 심리 잠재울까?
• [영상 링크]: https://www.youtube.com/watch?v=k1pw5f7JE9s
• 1015 부동산 대책 완벽 정리
• [영상 링크]: https://www.youtube.com/watch?v=JYte3wvqDrw

이번 대책은 규제의 복잡성과 강도가 매우 높으므로, 내 집 마련이나 투자 계획이 있다면 반드시 관련 정보를 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하여 신중하게 결정해야 합니다.